Ciudadanos x Lucena propone la creación de un programa municipal que garantice a los propietarios de viviendas en alquiler el cobro de sus rentas en caso de impago

El grupo municipal de Ciudadanos x Lucena ha dado a conocer esta mañana la moción que presentará la próxima semana en el pleno del Ayuntamiento de Lucena, correspondiente a la sesión ordinaria del mes de octubre, para la creación de un programa municipal para la activación del alquiler en Lucena.

La iniciativa de la formación naranja pretende, debido a las serias dificultades que diversos colectivos sociales tienen para acceder al mercado local del alquiler a precios asequibles, facilitar dicho acceso proporcionando el Consistorio amparo económico a los pequeños propietarios arrendadores de viviendas ante posibles casos de impago de la renta que pudieran sufrir por parte de sus inquilinos.

En la moción se aclara que el programa no tendría como objetivo atender a familias en situación de vulnerabilidad ni a demandantes de vivienda social, sino que su línea de actuación es otra, ofrecer una seguridad económica a propietarios para que alquilen sus inmuebles a personas que sí pueden pagar alquileres a precios asequibles, como por ejemplo trabajadores con contratos temporales, trabajadores fijos discontinuos, autónomos, familias con hijos u hogares con ingresos estables pero sin contrato indefinido, avalista o elevada capacidad de ahorro, quienes, a pesar de tener capacidad económica para ello, no encuentran viviendas porque la inseguridad jurídica que castiga a los propietarios ha restringido mucho la oferta de pisos en alquiler en el mercado inmobiliario, situación que la propuesta de Ciudadanos busca aliviar en lo posible.

A continuación, reproducimos en su integridad el texto presentado por Ciudadanos a la consideración del plenario lucentino:

MOCIÓN QUE PRESENTA EL GRUPO MUNICIPAL CIUDADANOS-PARTIDO DE LA CIUDADANÍA PARA SU TRATAMIENTO EN EL PLENO CORRESPONDIENTE AL MES DE OCTUBRE DE 2026 PARA LA CREACIÓN DEL PROGRAMA MUNICIPAL PARA LA ACTIVACIÓN DEL ALQUILER DE LUCENA.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El acceso a una vivienda en alquiler se ha convertido en una dificultad creciente para numerosas familias de Lucena.

Junto al incremento de los precios y la reducción de la oferta, existe otro problema que debe ser tenido en cuenta: numerosos pequeños propietarios han decidido mantener sus viviendas fuera del mercado de alquiler ante la percepción de inseguridad económica que supone un eventual impago de las rentas y el tiempo necesario para recuperar la posesión de la vivienda.

Esta situación afecta especialmente al pequeño propietario que dispone únicamente de su vivienda habitual y de una segunda vivienda susceptible de ser arrendada, y que no tiene capacidad económica para asumir durante un largo periodo la falta de cobro de las rentas.
Al mismo tiempo, existen en Lucena familias y hogares que disponen de ingresos suficientes para afrontar una renta moderada, pero que encuentran serias dificultades para acceder al alquiler por no responder al perfil de máxima seguridad que demandan numerosos propietarios.

Se trata, por ejemplo, de trabajadores con contratos temporales, trabajadores fijos discontinuos, autónomos, familias con hijos u hogares con ingresos estables pero sin contrato indefinido, avalista o elevada capacidad de ahorro.

No se trata necesariamente de hogares en situación de vulnerabilidad ni de demandantes de vivienda social.

Existe, por tanto, un espacio intermedio entre el mercado libre convencional y la vivienda social en el que pueden encontrarse, por un lado, propietarios dispuestos a alquilar si cuentan con una protección suficiente frente al impago y, por otro, familias con capacidad económica real para pagar una renta pero con dificultades para que un propietario confíe en ellas.
El Ayuntamiento puede contribuir a poner en contacto ambas realidades.

La Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, contempla entre los instrumentos de colaboración público-privada los programas de alquiler seguro que compensen posibles impagos de rentas y los programas destinados a incentivar la puesta en uso de viviendas desocupadas.

Asimismo, la legislación de régimen local permite a los municipios promover actividades dirigidas a satisfacer las necesidades y aspiraciones de la comunidad vecinal dentro de su ámbito competencial, incluyendo actuaciones relacionadas con la vivienda en los términos establecidos por la legislación estatal y autonómica.

Por todo ello, se propone estudiar e implantar en Lucena un mecanismo municipal destinado específicamente a que viviendas vacías se incorporen al mercado de alquiler en condiciones previamente establecidas.

La finalidad no sería que el Ayuntamiento sustituya al arrendatario en sus obligaciones ni garantizar cualquier contrato privado de alquiler.

La finalidad sería movilizar nuevas viviendas hacia el mercado residencial mediante una garantía pública limitada, sometida a requisitos, controles y disponibilidad presupuestaria.

CARACTERÍSTICAS BÁSICAS DEL PROGRAMA
El denominado Programa Municipal de Activación del Alquiler de Lucena tendría como finalidad incorporar al mercado viviendas privadas que actualmente permanecen fuera del alquiler residencial.

1. Acceso de los propietarios
Podrían solicitar la incorporación voluntaria al programa los pequeños propietarios que cumplan los requisitos que establezcan las bases reguladoras.

Como criterio inicial se propone estudiar que el propietario no disponga de más de dos viviendas en propiedad, incluida su residencia habitual.

La vivienda deberá:
1. Encontrarse en el término municipal de Lucena;
2. Reunir las condiciones legales necesarias para ser arrendada;
3. Destinarse a residencia habitual y permanente;
4. Incorporarse al programa antes de celebrarse el contrato protegido;
5. Respetar el límite máximo de renta establecido por el Ayuntamiento.
La renta máxima deberá determinarse mediante estudio técnico de los precios y características del mercado local, estudiándose inicialmente como referencia una renta moderada próxima a los 350 euros mensuales, sin perjuicio de establecer distintos límites en función de la superficie, número de dormitorios u otras características.

2. Acceso de los arrendatarios
El programa no tendría carácter de alquiler social. Los arrendatarios deberán acreditar capacidad económica suficiente para hacer frente ordinariamente a la renta.

Podrán incluirse hogares cuyos ingresos procedan de contratos temporales, trabajos fijos discontinuos, actividades por cuenta propia u otras fuentes de ingresos regulares, sin que la ausencia de contrato indefinido determine automáticamente su exclusión.

El Ayuntamiento a través de Suvilusa comprobará previamente el cumplimiento de unos requisitos mínimos objetivos de solvencia.

El propietario conservará su capacidad de elección entre los candidatos que cumplan las condiciones establecidas por el programa.

3. Protección municipal frente al impago

El Ayuntamiento establecerá una partida presupuestaria específica destinada a compensar parcialmente determinadas rentas impagadas de los contratos incorporados al programa.
La medida no tendrá la consideración de contrato de seguro privado ni supondrá la creación de una aseguradora municipal.

La compensación se articulará como instrumento de política municipal de vivienda y de movilización del parque privado.

La configuración definitiva deberá determinarse mediante los correspondientes informes jurídicos, económicos y de Intervención.

Como esquema inicial se propone estudiar:

 Una franquicia inicial de una o dos mensualidades a cargo del propietario;
 Cobertura posterior de entre el 80 % y el 90 % de la renta;
 Cobertura únicamente de mensualidades vencidas;
 Un máximo de 18 o 24 mensualidades;
 Extinción de la cobertura cuando se recupere la posesión de la vivienda.
El propietario deberá mantener siempre una parte del riesgo económico, de forma que nunca resulte económicamente más favorable el impago que el cumplimiento normal del contrato.

4. Acreditación y activación de la cobertura
La mera declaración del propietario de que el arrendatario ha dejado de pagar no será suficiente para recibir la compensación municipal.

La cobertura solamente podrá activarse cuando el propietario acredite un incumplimiento real mediante actuaciones dirigidas efectivamente a resolver el contrato y recuperar la vivienda.
Se propone que las bases exijan, al menos:
 Existencia de las mensualidades impagadas mínimas determinadas por el programa;
 Requerimiento previo al arrendatario;
 Interposición de demanda judicial de resolución del contrato y desahucio por falta de pago;
 Reclamación de las rentas debidas;
 Acreditación documental de la presentación y posterior tramitación de la demanda.

La presentación de una demanda real de desahucio deberá constituir el principal elemento objetivo para activar la cobertura municipal.

El Ayuntamiento no abonará cantidades futuras por adelantado. Las compensaciones se reconocerán únicamente respecto de rentas ya vencidas y no satisfechas, pudiendo establecerse liquidaciones periódicas.

5. Seguimiento de los procedimientos judiciales
La continuidad de la compensación municipal estará condicionada a que el propietario continúe impulsando de forma efectiva el procedimiento de recuperación de la vivienda.

El propietario tendrá obligación de comunicar cualquier circunstancia relevante, incluyendo: admisión de la demanda; pagos realizados por el arrendatario; acuerdos entre las partes; suspensiones; señalamientos; desistimientos; recuperación de la vivienda; resolución definitiva del procedimiento.

La ocultación de estas circunstancias podrá dar lugar a la suspensión de la cobertura y, en su caso, al reintegro de las cantidades indebidamente percibidas.

6. Posibilidad de intervención del Ayuntamiento en los procedimientos
Los servicios jurídicos municipales deberán estudiar específicamente la posibilidad de que el Ayuntamiento, Suvilusa u otra entidad municipal encargada de la gestión pueda solicitar su personación en los procedimientos judiciales vinculados a contratos protegidos por el programa cuando exista un interés económico municipal derivado de las cantidades abonadas.

Esta intervención tendría fundamentalmente como finalidad; conocer directamente el estado del procedimiento; verificar que se mantiene la acción de recuperación de la vivienda; conocer posibles pagos, acuerdos, desistimientos o suspensiones así como la protección de los intereses económicos municipales.

La personación no se configurará en la moción como un derecho automático, sino como una posibilidad que deberá determinarse conforme a la legislación procesal y previo informe de los servicios jurídicos.

Cuando la personación no resulte jurídicamente posible o conveniente, las bases deberán prever mecanismos suficientes para que el Ayuntamiento pueda comprobar el estado real del procedimiento.

7. Prevención del fraude
Las bases reguladoras deberán incorporar controles suficientes para impedir que propietario y arrendatario puedan simular un impago con objeto de obtener indebidamente fondos municipales.
Entre otros mecanismos, se estudiarán:
 Incorporación obligatoria al programa antes de celebrarse el contrato;
 Comprobación previa de propietario, vivienda y arrendatario;
 Exclusión de relaciones familiares o económicas incompatibles con la finalidad del programa;
 Franquicia inicial soportada por el propietario;
 Cobertura inferior al 100 % de la renta;
 Exigencia de una demanda real de desahucio;

 Obligación de mantener activa la recuperación de la posesión;
 Pérdida de la cobertura ante desistimientos injustificados o acuerdos ocultos;
 Controles e inspecciones aleatorias;
 Reintegro de cantidades e intereses cuando se falseen las condiciones o se oculten circunstancias relevantes.
La legislación general de subvenciones contempla precisamente el reintegro cuando una ayuda se obtiene falseando las condiciones exigidas u ocultando circunstancias que habrían impedido su concesión.

8. Financiación y carácter inicialmente piloto
El programa contará con una aplicación presupuestaria específica.El número máximo de viviendas protegidas deberá determinarse cada ejercicio atendiendo a disponibilidad presupuestaria, renta máxima protegida, porcentaje de cobertura, duración máxima y estimación prudente de la tasa de impago.

El programa podrá comenzar mediante una experiencia piloto con un número limitado de viviendas.

Los compromisos económicos que puedan proyectarse sobre ejercicios posteriores deberán configurarse respetando las reglas presupuestarias aplicables a las entidades locales. El artículo 174 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que los compromisos plurianuales quedan subordinados al crédito autorizado para cada ejercicio.

9. Evaluación
Anualmente se presentará al Pleno una memoria del funcionamiento del programa que recoja, entre otros indicadores: viviendas incorporadas; viviendas que se encontraban anteriormente fuera del mercado; contratos formalizados; número de incidencias de impago; duración media de los impagos; cantidades compensadas; coste municipal medio por vivienda movilizada; duración de los procedimientos de recuperación; porcentaje de propietarios que continúan posteriormente ofreciendo sus viviendas en alquiler.

Por lo expuesto, proponemos al Pleno la adopción de los siguientes:

ACUERDOS:
PRIMERO. Poner en marcha un Programa Municipal para la Activación del Alquiler, destinado a incrementar la oferta de vivienda privada en alquiler mediante una garantía municipal limitada frente al impago de rentas.
SEGUNDO. Encargar a los servicios municipales competentes y, en su caso, a Suvilusa, la elaboración de la propuesta técnica, jurídica y económica del programa, incluyendo los requisitos de acceso, límites de renta, alcance y duración de la cobertura, mecanismos de prevención del fraude y sistema de seguimiento de los procedimientos de desahucio.
TERCERO. Prever en el próximo presupuesto municipal una dotación económica específica para la puesta en marcha del programa, inicialmente con carácter piloto y con un número limitado de viviendas.